공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매 후 새 건물에도 법정지상권이 생기나요?

토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.

다만 새 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 새 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있으면 달리 판단할 수 있습니다.

판단의 핵심은 새 건물이 공동저당의 담보에 포함됐는지입니다

저당물 경매로 토지와 건물의 소유자가 갈라질 때 법정지상권이 문제될 수 있습니다. 그러나 기존 건물에 공동저당권을 설정한 후 그 건물을 철거하고 다른 건물을 세운 상황에서는, 경매로 소유자가 나뉘었다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생기지 않습니다.

이때 살펴볼 특별한 사정은 새 건물 자체와 저당권자의 담보 관계입니다. 원문은 새 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 들고 있습니다.

따라서 단순히 토지와 건물의 소유자가 달라졌다는 결과와, 신축 건물에 관한 담보 설정 사정은 구분해야 합니다.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?

그 사실만으로는 성립하지 않습니다. 공동저당권 설정 후 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 경우에는 원칙적으로 새 건물을 위한 법정지상권이 인정되지 않습니다.

어떤 경우에 원칙과 달리 볼 수 있나요?

새 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는 경우입니다. 이 조건이 실제로 있었는지는 관련 사정을 확인해야 합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1